Major Emlak Danışman ve Müşteri Emlak Dersleri

Gayrimenkul Danışmanı Nelere Dikkat Etmeli?

Emlak denildiğinde insanların aklına çok farklı şeyler gelebiliyor ama aslında, düzenli olarak öğrenmeye gelişmeye açık, son derece aktif ve dinamik bir sektördür. Gayrimenkul sektöründe başarılı bir kariyer sürdürmek isteyen danışmanların bilgilerini sürekli yenilemesi gerekiyor.

Bir ofis ve kurumsal bir internet sitesinde panel açarak; portföyünüze aldığınız bir yeri, hangi fiyatla satışa sunmanın daha doğru olacağı, ne kadar zamanda satılacağı, yerin küçük bütçelerle nasıl bir görünüme kavuşmasının değerini artıracağı gibi pek çok konuda bilgi sahibi olmak artık yeterli değildir.


1- Bir Yer, Bir Alıcının veya Kiracının Ödemeye Hazır Olduğu Değerdedir.!
Satılık veya kiralık bir yerin değeri, alıcıların veya kiralamak isteyenlerin ilgisine sunulduğunda daha net anlaşılabilir. Bazen olması gerekenden daha yüksek bir fiyatla ilanı yayınlanan yerlerin satışı ya da kiralama süresi beklendiğinden daha uzun zaman alabilir. Bu durumda, yerin değerini tekrar gözden geçirmekte fayda vardır. Özellikle bölgedeki benzer yerleri tespit ederek karşılaştırma yapmak en iyi yöntemdir. Bunun gibi durumların oluşmaması için bir ilanı satışa veya kiralamaya çıkmadan önce, ön hazırlık çalışması ve raporlamasının yapılması gerektiğinin açıkça altını çizmekte fayda vardır.

Emlak yatırımı yapma amacındaki kişileri net bir şekilde dinleyerek isteklerini ve önceliklerini belirlemeniz gerekmektedir. En doğru fiyatla, en doğru bölgede istenilen seçenekler ile tespitleri yapıp belirtmekte ve hangi zaman dilimlerinde nasıl bir emlak kazancı sağlanabileceği hakkında yönlendirmek de emlak danışmanlarının iş alanındadır.


2- Bir Yeri Yenileyerek Satışa veya Kiralamaya Çıkarmak Değeri Yükseltmeyebilir, Ancak Satma Şansını Artırır ve Satış Kiralama Zaman Aralığını Düşürür.!
Ufak pürüzler mide bulandırır ve satış kiralama sürelerini uzatır, yerin değerinin düşmesine sebep olabilir. Farklı yenilikler genellikle farklı getiriler sunar ve bu miktar yerin bulunduğu ilçeye, mahalleye göre değişebilir. Çünkü “masrafsız”, “taşınmaya hazır” yerler her zaman değerinde alıcı bulma konusunda daha avantajlıdır. Bunun için boya, temizlik, ufak pürüz ve sorunların önceden giderilmesi ve bunun sonunda yerin resimlerinin ve videolarının çekilerek, müşteri gezdirme işlemlerine başlanması en doğru seçenek olacaktır.

Eskimiş veya kullanılmış ya da daha yeni yapılmış yer sahiplerinin, satışa çıkardıkları yerlerin daha hızlı alıcı bulması için, özellikle iç alanlarda yenileme yapması gerekebiliyor. Bir yerin pürüzlerinin giderilmesinde, yenilemesinde veya temizliğinde harcanan her kuruşun geri alınabileceğini umut etmek normaldir. Ancak gerçekte harcanan miktarın belirli bir yüzdesini geri almak söz konusudur. Lakin bu harcanan miktar, yerin satış hızını ve fiyat getirisini yükselteceği için, gözünüzde büyütülmemesi gereken bir harcamadır.


3- Portföyünüze Alacağınız Yere ve Kendinize, Müşteri Gözüyle Bakmak Önemlidir.!
İlk izlenimin önemine inanın. Satılık veya kiralık yeri görmek için gelen her alıcının, ilerisi için de potansiyel müşteriniz olabileceğini unutmayın. Bu nedenle şık, bakımlı bir görünüm ve güler yüzlü bir ifadeyle alıcıları karşılamak konusunda dikkatli olun.

Yerin yeni sahibi veya kiracısı olmak isteyenler kişiler, satın alacakları veya kiralayacakları yerde çok fazla masrafla karşılaşacaklarını bilmek istemezler. Masrafları zaten karşılanmış benzer niteliklerdeki daha yüksek fiyatlı bir yeri ise, daha düşük fiyatlı bir yere tercih ederler.


4- İlanlarınızı Ne Kadar Önemsiyorsunuz, Fotoğrafları Dikkat Çekici mi, Tanıtım İçerikleri Neler.?
Verilere göre; satılık veya kiralık emlak ilanları arasında, profesyonel fotoğraflarla ve tanıtım videoları ile alıcıların ilgisine sunulan ilanlar, 3 kat daha fazla görüntüleniyor. Bu da gösteriyor ki, ilanlar için fotoğraf ve video kalitesi birincil sırada yer alıyor. Özellikle kaliteli fotoğraflar ve videolar, potansiyel müşteriye yerin daha ferah ve büyük olduğu algısı yaratıyor. Bir satıcı olarak fotoğraflarda ve videolarda alan ile ilgili mümkün olduğu kadar çok detaya yer vermelisiniz. Örneğin: Havuz, yürüme parkuru, otopark gibi sosyal alanlar varsa, mutlaka bu alanların fotoğraflarını ve videolarını yayınlamalısınız.


5- Nötr ve Pastel Tonlarda Boya, Her Zaman Alıcıya Hitap Eder.!
Portföyünüze alacağınız yerin, o koyu renkli duvarlarından kurtulun. Duvar renginde nötr ve pastel tonları tercih etmek hem alanı daha aydınlık hem de yeri daha geniş gösterecektir. İlan fotoğrafları ve tanıtım videosu çekilmeden önce duvarları gözden geçirmek, yeri alıcıların veya kiralamak isteyenlerin ziyaretine açtığınızda da bakımlı ve boya masrafı olmayan yerleri satmak veya kiraya vermek daha kolay olacaktır.


6- Her Şey, Her Detay Konuşulmalıdır.!
Önce fiyattan başlamak gerekir. Eğer yer satılıksa, satış fiyatında satışa çıkış ve net pazarlık payını önceden belirlemek ve bu konuda gayrimenkul danışmanı ile yer sahibi arasında bir limit belirlemek en doğrusudur. Eğer yer kiralıksa; depozito, aidat, ön kiralama bedeli, kaç aylık kira istenildiği, kiralarda ne kadar artış yapılacağı, uzun zaman peşinatı alınırsa, oranın ne kadar düşeceği, alanın tadilatı içerisindeki eşyalar veya taşınmazlar gibi birçok konuda önceden bilgi almakta fayda vardır.

Yerinizi satışa veya kiralamaya çıkardığınızda bazı eşyaları bırakacaksanız (ankastre mutfak eşyaları, şık bir ayakkabılık, oda ölçülerine göre özel yaptırılmış raylı gardırop vs.) her biri için de pazarlık yapmak söz konusu olabilir.


7- Lokasyon, Lokasyon, Lokasyon.!
Portföyünüze alacağınız emlak ilanını verdiğiniz yerin konumu size pek çok avantajı beraberinde getirebilir. Hastaneye, okula, toplu ulaşım araçlarına yakın yerler daha iyi fiyattan alıcı bulmakta bir adım öndedir. Özellikle emlak yatırımı yapmak için yer arayanlara uzun vadede prim sağlayacak konumdaki yerlerin sağlayacağı getirileri müşterilerinize detaylı olarak aktarmalısınız, bu sebeple ön araştırma aşamasında yaya trafiği, cafe, pazar, eğlence yeri gibi tüm detayları işlemeniz gerekmektedir.


8- Markalı Ankastreler, Batarya veya Klozetler Dikkat Çekicidir.!
Alıcılar ve kiracılar için markalı projelerde bu tarz ufak detaylar önemli bir etkendir. Reklam, ilan ya da birebir görüşmelerde bu detayların ve markaların ismini vermek, satışı hızlandırıyor. Özellikle kalitesiyle bilinen ve popüler olan beyaz eşya, PVC doğrama, banyo mutfak ekipmanlarının, marka isimleri müşterinin dikkatini çekerken yer ile ilgili olumlu bir etki bırakıyor.


9- Pazarlama Yöntemlerinizi Yenileyin.!
Günümüzde emlak sektöründe telefonunuzla gelişi güzel fotoğraflar çekerek, kurumsal bilindik sitelere açıklama girmeden ilan girip bu resimleri ekleyerek, satış ve kiralama için sadece satılık ve kiralık yer ilanı vermek yeterli olmayabilir.! Bu durumlarda geleneksel ve dijital pazarlamanın tüm nimetlerinden yararlanmalısınız.

Geleneksel pazarlama dahilinde broşürler bastırarak, pankartlar, brandalar yaptırarak bölgeye dağıtabilir veya alana asabilir ya da dijital pazarlamanın vazgeçilmezlerinden olan; Facebook, İnstagram, YouTube, Twitter gibi uygulamalarını satış kiralama veya tanıtım kanalı olarak kullanabilirsiniz.


10- Hangi Yeri, Kime Satacağınızı veya Kiralayacağınızı Bilin.!
Unutmayın; 25-35 yaş aralığı kişilerin ilk hedefi ev sahibi olmak, 35-45 yaş aralığı kişilerin ilk işi mevcut konumunu değiştirmek. 45-65 yaş aralığı kişilerin ise, ilk işi kendi imkanlarına uygun alanlarda daha rahat edebilecekleri yerleri tercih etmek veya farklı yatırımlar yapmak olacaktır. Çünkü hayatla ilgili yeni kararlar alma, aile kurma, konumu değiştirme, satın alma, kiralama, yatırım yapma eğilimleri belirli yaşlarda ve imkanlarda değişmektedir.

Hedef kitlenize uygun yerleri ve konumları detaylandırarak portföyünüze alırsanız, gayrimenkul satış rakamlarınızın hızla artmaya başladığını göreceksiniz.