Apartman Bina Yönetimi Emlak

Apartman Yönetmeliği ve Yönetim Planı

Ana gayrimenkulün genel yönetim işleri Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki hükümlere göre yürütülmektedir. Ancak kanun, ana gayrimenkulün yönetimini kat maliklerinin, (kanunların emredici kurallarına aykırı olmamak şartıyla) bizzat belirlemelerine imkân vermiş ve kat maliklerinin bir yönetim planı yaparak kanun hükümlerini tamamlamalarını istemiştir.


2.1. Yönetim Planı
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen bir belgedir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Fakat (4/5) çoğunluğun oyu ile değiştirilebilir.


2.2. Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu)
Genel Kurul ana gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinden oluşur. Genel kurulun yılda en az bir defa toplanması gerekir. Yönetim planında toplantı tarihi gösterilmemişse genel kurul her yıl Ocak ayında toplanır.

Normal olarak genel kurulda karar toplantıya katılan kat maliklerinin sayı itibariyle oy çokluğu ile alınır. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kararlar için özel yeter sayı aramıştır.


2.2.1. Oy Birliği Aranan Durumlar
Bir mesken olarak kullanılan bağımsız bölümün, eğlence ve toplantı yeri, gıda ve beslenme yeri imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi kat malikleri kurulunun oybirliği ile mümkündür (KMK. md.24).

Ana gayrimenkul üzerinde bir hak kurulması (rehin vb.) veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi ana gayrimenkul üzerinde kullanım işlemleri için kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK. md.45).

Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya çatının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK. md.45).

Ana gayrimenkule yeni bağımsız bölüm eklenmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir.


2.2.2. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durum
Yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin 4/5 ünün oyu şarttır (KMK. md.28).


2.2.3. Çift Çoğunluk Aranan Durumlar
Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek faydalı yenilik ve eklerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekir.

Giderler, yeniliklerden yararlananlar tarafından yararlanma oranına göre ödenir.

Yararlanmayanlardan bu giderlere katılmaları istenemez.

Bu yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya bütün kat malikleri tarafından kullanılması gereken yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, bu ilave ve yeniliklerin tesis, bakım, onarım giderlerine katılmak zorunda değildir.

Örneğin, bahçeye sonradan yüzme havuzu yapılması veya terasa kat maliklerinin eğlenmesi için pahalı tesisler kurulması gibi hususlar lüks sayılabilir.

Üç katlı bir binaya asansör koyulması da lüks sayılabilir, buna karşılık 10 katlı bir binaya eklenecek asansör tesisi lüks masraf olarak karşılanmayabilir.

Bu halde de zemin kat maliki, yeni asansörden faydalanamayacağından giderlere katılma zorunluluğu yoktur.

Yönetici atanması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır (KMK. md.34).


2.2.4. Yöneticinin Görevleri
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alınması, Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle, yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü, ödenmesi, tebligatları kabulü gibi görevleri vardır.


2.2.5. Denetçi ve Denetleme Kurulu
Aslında yöneticiyi denetleme, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Kat malikleri kurulu, bu yetkiyi bizzat kullanabileceği gibi, yöneticinin genel yönetim işlerinin usulüne uygun yürütüp yürütmediğini, özellikle ana gayrimenkulün gelir ve gider hesaplarını kontrol işini, kendi arasından kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecek bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kuruluna bırakabilir (KMK. md.41/3).


2.3. Ana Gayrimenkulün Yönetimi
Aşağıda ana gayrimenkule ait Yönetim Planı Örneği Verilmiştir.

Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan, ……….. ili, ………… ilçesi, …………..mahallesi, ……………sokakta (caddesinde), ……….. ada, …………… parsel sayılı ve …………… kapı no’lu……………. apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulu’nca oybirliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.


2.3.1. Ana Gayrimenkulün Bölümleri
Ana gayrimenkul…………..bodrum, ………….zemin, ………..normal ve ………..teras kattan ibarettir.

Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet

Zemin Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………adet dükkan ve arka cephesinde de ……..adet konut vardır.

Dükkanların arkasında bulunan depolardan, projesinde (A) harfi ile gösterilen depo …….nolu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… nolu dükkanının eklentisidir.

Birinci Kat: Bu katta, ……. adet konut vardır.

Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır.

Teras: Bu katta, ………. konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.


2.3.2. Yasaklar
Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu, içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez. Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz. Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz. Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.


2.3.3. Dairelerin Kullanım Şekli
Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça, daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler.


2.3.4. Ortak Yerler
Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.


2.3.5. Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.


2.3.6. Anlaşmazlıkların Çözümü
Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde; ana gayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nu hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.


2.3.7. Yönetim Organları

  • Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi:
    Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.

Yönetim: Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

  • Anlaşmazlıkların Çözümü:
    Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.
  • Kararın Bağlayıcılığı:
    Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
  • Toplantı Zamanı:
    Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının ……….. ve Ocak aylarının ilk on beş günü içinde toplanır.
  • Çağrı Usulü:
    Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da ayrıca belirtilir.
  • Olağanüstü Toplantı:
    Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda da; toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.
  • Toplantı ve Karar Yeter Sayısı:
    Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır ve yetersayı aranmaksızın, toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK.’nun 24, 28, 34, 42, 44 ve 45’inci maddeleri) saklıdır.
  • Toplantının Şekli:
    Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler. Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin 1/3’nün görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.
  • Oy Hakkı:
    Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.
  • Vekaleten Temsil:
    Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’nda temsil edebilir.
  • Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.
  • Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.
  • Vekaleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil, vekaleten oy kullanamaz.
  • Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.
  • Oy Kullanma Yasağı:
    Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler. Ancak oy kullanamazlar.
  • Karar Defteri:
    Kat Malikleri Kurulu’nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.
  • Kararlar, toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
  • Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.

Duyuru:
Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.

Anlaşmazlıkların Çözümü:
Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defteri’ne yazılmış kararlara göre çözümlenir. Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.


2.3.8. Yönetici Seçimi
Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk 15 gün içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer. Yönetici seçilmesinde;

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.

Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.

Bu durumda yönetici, hâkim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

  • Kimliği: Yöneticinin (veya Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası, camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır. Aksi takdirde, bir şikayet üzerine, sulh mahkemesince cezai işlem uygulanır.
  • Ücreti: Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.
  • Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
  • Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
  • Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç 15 gün içinde boşaltmak zorundadır. Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.
  • Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.


2.3.8.1. Yöneticinin Görevleri
Yöneticinin (veya Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşmede, Kanunlarda ve bu yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.

Seçilmesini takiben 15 gün içinde İşletme Projesi’ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,

Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse, Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’ni uygulamak.

Kat Malikleri Kurulu’nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri’ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defterini her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Notere götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.

Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.

Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.

Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.

Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.


2.3.8.2. Hesap Verme Yükümlülüğü
Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun …………… ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.

Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.


2.3.8.3. Yönetici Sorumluluğu
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.


2.3.8.4. Yöneticinin Denetlenmesi
Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler. Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi her zaman değiştirebilirler.


2.3.9. Denetçi
Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer.

Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya Denetim Kurulu’na) bir ücret ödenmez; genel giderlere de diğer malikler gibi aynen katılır. Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulu’nca belirlenecek bir ücret ödenir.

Denetçi (veya Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda, bu denetlemeyi her zaman yapabilir.

Denetçi (veya Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere, denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar. Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce, kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar.


2.3.10. Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları
Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planının hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri, ana yapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.

Maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızalarıyla, ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.

Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler.

Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar. Genel çamaşırhane, kömürlük ve garajdan yararlanma şekli Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.

Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler: Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.

Radyo, teyp, pikap, televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar.

Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler.

Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar.

Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça; ana yapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar.

Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler.

Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Ana gayrimenkulün bahçesinde hiçbir şekilde toplantı düzenlenemez.

Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23.00’te son verirler.

Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

Kat Mülkiyeti Kütüğünde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

Dükkân malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya veremezler.

Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı’ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur.

Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar.

Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir.

Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar. Kat maliklerinden her biri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.

Kat maliklerinden her biri; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür.

Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; Yönetim Planı’na, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Genel Hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.

Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla “Gecikme Tazminatı” ödemekle yükümlü olacaktır.

Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Ancak, dükkanlar ile zemin kattaki bağımsız bölümlerin malikleri, asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.

Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir.

Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse, yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler. Kat malikinin, Yönetim

Plan gereğince payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.

Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir.


2.3.11. Personel Ücretleri
Ana gayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır. Ana gayrimenkule yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.


2.3.12. Bağımsız Bölüm İlavesi
Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır. Ortak Yerlerde Yenilik ve

İlaveler: Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir.


2.3.13. Diğer İşler
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar yahut ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile vereceği kararla yapılabilir.

Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin ana gayrimenkulde ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar.

Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar.

Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.

Ek Madde- ……………………… İşbu yönetim Planı …………………………….. tarihinde düzenlenmiştir.

Bu yönetim Planı’nın bütün maddeleri, …………………. ili, ……… ilçesi, …………….. mahallesi, …………sokakta, ……… ada, ……….. parsel sayılı ve …………..kapı no’lu …………….. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı.

…………../……………./………………
Bağımsız Bölümün – No’su – Nev’i – Arsa Payı – Adı Soyadı – Adresi – İmzası


2.4. İcra ve İflas Hukuku
Günlük yaşamımızda karşılaştığımız bazı durumlar vardır ki bu durumlar hiç kimsenin istemediği durumlardır.

Birisine verdiğimiz borç paranın zamanında ödenmediğini, ya da alacağımızı zamanında tahsil edemediğimizi görmekteyiz. İşte bu sorunları çözmek icra ve iflas hukuku sayesinde gidermek mümkündür.


2.4.1. İcra ve İflas Hukukunun Tanımı
İcra ve İflas hukuku usul hukuku içinde yer almakta ve amaç bakımından sıkı bir işbirliği içindedir. Usul hukuku; yargı organı olan mahkemelerin hakkı gerçekleştirmek için takip edecekleri yolu gösteren ve ilgililerin de bu konuda uymaya zorunlu oldukları kurallardır. O halde

İcra ve İflas hukukunu tanımlayacak olursak; İcra hukuku; ilamlı ve ilamsız takip işlerine ilişkin hukuk bölümüne denir.

İflas Hukuku ise; iflasa ilişkin kuralları kapsayan hukuk bölümüdür. Bu iki hukuk şubesi, bir arada düşünülür.


2.4.2. İcra ve İflas Hukukunun Niteliği
Bir mahkemeden çıkan ilam hükmü yerine getirilmedikçe, yalnız bir hakkın varlığını ispat eder.

Fakat esas amaç, bu hakkın ele geçirilmesidir. Hak bir menkul veya gayrimenkul malın teslimine, bir işin yapılmasına, para alacağına veya teminat istemeye ilişkin olabilir.

Bu hakları kapsayan mahkeme ilamının yerine getirilmesi şarttır. Gerçekte dava, bu hakkı elde etmek için açılmıştır. İşte, kesinleşmiş mahkeme ilamlarına bağlı haklarla, adi veya resmi senede bağlanmış hakların elde edilmesini sağlamak için işbu ilam veya senetler, icra işlerini yürütmekte görevli bulunan icra memuruna verilerek istekte bulunulur.

İcra memurunun bu talep ile başlayıp ilam veya senette yazılı bulunan hakkı, sahibine verme aşamasına kadar yapılan bütün işlemler İcra-i işlemlerdir. İcra hukuku, bu işlemlerin ne şekilde yapılacağını gösteren kuralları kapsar.

Tebligat aşaması, borçlunun itirazı tetkik mercii, hakkın mevzuuna göre haciz, haciz olunan şeyin paraya çevrilmesi, bir gayrimenkulün tahliyesi, müdahalenin men’i çocuk teslimi vs. gibi muameleler hep bu hukuk bölümü içinde mütalaa olunur.

İflas; Ticaret mahkemesi tarafından iflasına karar verilen bir borçlunun (müflisin), haczedilebilen bütün mal varlığının, cebri (kanuni) icra yoluyla paraya çevrilerek, bundan bilinen bütün alacaklılarının tatmin edilmesini sağlayan toplu bir cebri icra yoludur.

Bir esnafın iflas etmesi yalnız kendisinin zarar görmesini doğurmaz. Onunla ticari ilişkide bulunan birçok esnafı da mağdur duruma düşürür. İşte iflas hukuku, gerek iflas eden esnafı ve gerekse o iflas ile hakkını kaybetmek durumuna düşenlerin durumu ile ilgilenen bir hukuk şubesidir.

İflas kararının mahkemeye verilmesi, iflas yoluyla takip, iflasın hukuki neticeleri, iflasta alacaklılar sırası, iflas masası, iflas dairesi, paranın paylaşılması, konkordato vs. konuları, hep iflas hukukunun mevzuu içindedir.

Usul hukukunun tanımından da anlaşılacağı gibi, bir ülkenin icra-iflas hukuku ne kadar mükemmel olursa, bir hakkın elde edilmesi de o kadar mükemmel olur. Bir mahkemenin, adaleti en iyi şekilde yerine getirmesi yeterli değildir. O adaletin yerine getirilmesi de esastır. İşte bunu da İcra ve İflas hukuku yapacaktır.