Emlak Araştırma Teknikleri Emlak

Emlak Araştırma Aşaması ve Teknikleri

Emlak komisyoncusunun en önemli çalışma alanlarından biridir. Emlakçılıkta ne kadar çok portföy oluşturulursa, kazanç da o oranda artacaktır. Bunun için portföy oluşturma aşaması mesleğin devamı için en önemli çalışmadır.

Emlak araştırma, portföy oluşturmanın birinci aşamasını oluşturur. Portföy oluşturmanın ikinci aşaması ise, gayrimenkul sahibi ile sözleşme yapmaktır. Bu şekilde portföyümüzü oluşturmuş oluruz.

Bu bölümde araştırma tekniklerini anlatırken, bunun emlak komisyoncusu için ne kadar önem taşıdığı, gayrimenkul sahibi ile yapılacak sözleşme konusunda anlatılacaktır.



1.1. Araştırmanın Tanımı ve Amacı
Araştırma, soru sorma, inceleme, değerlendirme, yorumlama ve karar verme çabasının oluşturduğu bir öğrenme ve bilgi edinme sürecidir.

Araştırma süreci soru sorabilmekle başlar ki, bu da en temelde merak etme yeteneğini gerektirir.

Bir araştırmanın ortaya konabilmesi, yeni ve faydalı sonuçların oluşturulabilmesi için merak şarttır.

Eğitimli emlak komisyoncusunu sıradan emlakçıdan ayıran özelliği merakı ve merak ettiği konuların sebep ve sonuçlarını ortaya çıkarmada gösterdiği samimi gayretidir.

Merak ve öğrenme arzusuyla oluşturulan bir sorunun, soru ile ilgili her türlü bilgi ve verinin incelenip değerlendirilmesi yorumlanarak bir hükme varılması, bir bilginin ortaya çıkarılması çabasına araştırma denir.

Emlak komisyoncusu yeni emlağın pazarlanabilirlik araştırmasını amaç edinebilir.


Çünkü;

  • Pazar şartları karmaşık tablo oluşturur,
  • Uygulamalar, kanun ve tebliğler sürekli değişiyor,
  • Piyasada arz ve talep dengesi sürekli değişiyor.
  • Devir hızı, fiyat oynamalarıdır.



1.2 Emlak Araştırmasının Planlanması
Araştırmaların, araştırmacının niteliklerine, beklentilerine ve araştırmanın içeriğine göre planlanmasında ayrılıklar gözlenebilir. Fakat genel olarak bir araştırmanın planlanması birbirine benzer aşamalardır.

Emlak komisyonculuğunda emlak araştırmasının planlanmasında şu aşamalar görülür:

  • Fikir Üretme
    Bu süreç bir merak, ilgi ve ihtiyacın sonuncunda araştırmacıda oluşan ve çözüm gerektiren sorulardır. Emlak komisyoncusunun portföyünün azalması onun emlak ihtiyacını ortaya çıkarır. Bu durum, emlak komisyoncusunu fikir üretmeye yöneltir.

  • Araştırılacak Emlağın Belirlenmesi
    Araştırılacak emlağın net olarak belirlenmesi gerekir. Bu amaçla konuyla ilgili yapılmış çalışmalar, yöntemler ve sonuçlar hakkında genel bilgilenme süreci gerekir. Emlağın kimler için araştıracağını net olarak ortaya koymalıdır.


Araştırılacak Gayrimenkulün Bölgesinin Belirlenmesi
Emlak komisyoncusu bürosuna yakın bir yerde mi yoksa uzak yerlerdeki emlaklarla da ilgilenip ilgilenmeyeceğini belirlemelidir.


Bunun için aşağıdaki sorulara cevap aramalıdır:

  • Gayrimenkulümüzün olası alıcıları kimlerdir?
  • Pazarın arz-talep açısından dengesi
  • Bu emlak pazarın ne kadarına hitap eder?
  • Özellikleri cazip midir?
  • Konumu cazip midir?
  • Ne kira talep edilebilir?
  • Talebin ne kadarı karşılanabilir?


Araştırılacak Gayrimenkulün Hangi Yöntemle Bulunacağının Belirlenmesi
Emlak ve bulunduğu bölge belirlendikten sonra sıra bu emlakin nasıl elde edileceği sorusuna gelir. İşte bu soruya verilecek cevap, araştırmanın yöntemini ortaya çıkaracaktır.


Emlak Portföyünün Toplanması, Analizi ve Değerlendirme
Emlak komisyoncusu araştırma süreci anlamına da gelen bu aşamada kendisinin kullanacağı emlakla ilgili her türlü bilgiyi toplar ve değerlendirir.


Pazar araştırmasında bilgi türleri aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir:

  • Genel Bilgi
  • Özel Bilgi


Genel bilgi türleri şunlardan oluşur:

  • Uluslararası ve ulusal bilgiler
  • Dış ticaret dengesi
  • Dövizin gidişatı
  • Millî gelirin değişimi
  • Fiyat artış hızı, faizlerin değişimi


Yerel bilgiler

  • Nüfus değişimi
  • Hane halkı bilgileri ve gelirleri değişimi
  • İşsizlik oranları ve ücret değişimleri


İnşaat ve yapılaşma eğilimleri ile ilgili bilgiler

  • Ekonomik iniş çıkışlar
  • Politik istikrar